Схема планировочной организации земельного участка

СПОЗУ – основные нюансы

СПОЗУ является обязательным документом, при отсутствии которого о рассмотрении заявления о разрешении на строительные работы можно забыть. Он отражает сведения об имеющихся строениях и планировке территории. Также в документе указывается информация о постройках, которые планируется возвести. Огромное значение имеет грамотное оформление соответствующей схемы, чтобы оно удовлетворяло СНиПам и нормам ПБ.

Что такое СПОЗУ?

Под СПОЗУ понимается схема планировки ЗУ (земельного участка). Фактически речь идет о проекте, где отражены существующие строительные объекты и информация о рассматриваемой территории. Кроме того, в данный документ добавляют сведения относительно актуальных строений. Схему создают на основании данных топографической съемки при масштабе 1:500. План включает в себя следующую информацию:

• Рубежи ЗУ на основании документа, устанавливающего право владения участком.
• Будущий объект капстроительства.
• Существующие здания.
• Функциональные зоны.
• Проезды и проходы.
• План инженерных коммуникаций, которые требуется подключить.
• Строения, которые подлежат сносу.

Подготовка СПОЗУ осуществляется совместно с генпланом местности. На бумаге отражают как текстовые, так и графические данные. Изображение включает в себя размещение здания, инженерных коммуникаций, рубежей ЗУ и элементов благоустройства. Отдельно в документе описывают рациональную эксплуатацию объектов, которые планируется возвести на конкретном участке.

В каких случаях используется?

Если запланировано строительство дома либо иного объекта капстроительства, необходимым условием становится подготовка полного комплекта документов. При этом СПОЗУ рассматривается как главный элемент. С ее помощью архитектурный отдел региональной администрации приходит к решению, есть ли возможность для строительных работ. Схема нужна, чтобы убедиться в том, что проект подготовлен правильно.

Обязательным условием является расположение в границах ЗУ, который принадлежит владельцу. В этом случае требуется сохранение отступов от главных объектов – жилого здания на соседней территории, ограждения, иных строений. В случае обнаружения нарушений проект нуждается в доработке.

Для каких объектов создается СПОЗУ?

Документ может быть создан самостоятельно, но всегда можно воспользоваться услугами специализированной организации. Обязательной является подготовка изображения будущего строения на ЗУ при правильном его расположении. Также детально описываются его характеристики.

Необходимость в схеме возникает для реализации ряда задач:

• возведение капитальных сооружений;
• реконструкция строения;
• дополнительная застройка ЗУ;
• добавление корректировки в строительный проект;
• смена размещения объекта до того, как начнется его возведение.

В каждой ситуации важен учет законодательных требований, градостроительного плана и СНиПов. Исключительно в этом случае объект будет безопасен для владельца территории и окружающих.

Какие требования предъявляются к наполнению СПОЗУ?

В процессе разработки схемы следует исходить из требований, описанных в статье 48 российского Градостроительного кодекса. Документ включает в себя следующую информацию:

• застраиваемая площадь;
• суммарная площадь ЗУ;
• коэффициент плотности застройки менее 0.4;
• высота строения;
• площадь жилого здания;
• этажность;
• общая площадь, которая включает в себя каждый этаж.

Также, кроме описательной части, отражают следующую информацию:

• границы ЗУ;
• рубежи планируемого строения;
• отступы от стен до рубежей ЗУ (три метра до соседнего участка, пять метров от дорожного полотна);
• габариты и размещение здания.

Допустимо внесение корректировок, однако важно, чтобы они были представлены в определенном формате. Однако в такой ситуации требуется разместить поблизости от исправления надпись «Исправленному верить». Чтобы предотвратить недоразумения, желательно сразу подготовить схему так, чтобы она не содержала ошибок.

Кто и в каких ситуациях имеет право подготовить СПОЗУ?

Согласно п. 3 ст. 48 ГрК России, схема может создаваться самостоятельно, когда в доме запланировано проживание одной семьи, и не требуется отдельное выделение квартир. При этом количество этажей в строении не может быть больше трех. На основании п. 4. Ст. 48 ГрК России, если ожидаемые строительные работы могут сказаться на безопасности, важным становится участие ИП и организаций, которые являются членами СРО.

В числе таких действий рассматривается подготовка:

• генплана;
• схемы планировочной организации полосы отвода линейных сооружений;
• схемы планировочной организации трассы линейного объекта.

Возведение индивидуального жилого здания в таким действиям не относят. В связи с этим допускается самостоятельное оформление СПОЗУ.

Какая документация требуется?

В процессе разработки схемы следует прийти в районную администрацию по месту расположения ЗУ, имея при себе следующую документацию:

• выписка из ЕГРН;
• градостроительный план;
• заявление, подготовленное в установленном формате;
• бумага, устанавливающая право на владение ЗУ;
• кадастровый паспорт на территорию;
• топосъемка местности с указанием рубежей;
• копии кадастровых паспортов на строения.

Владельцу также нужно позаботиться о предоставлении эскиза здания и копии межевого дела, если она имеется. Документация передается сотрудникам администрации, которые решают, соответствует ли они актуальным нормам.

Что входит в СПОЗУ?

Документ содержит текст и графику. Разработка текстовой подразумевает наличие следующих обязательных элементов:

• отличительные особенности ЗУ;
• письменное обоснование планировочной организации территории;
• подробное описание каждого элемента благоустройства;
• описание ландшафта местности;
• экономические и технические показатели;
• функциональная значимость;
• размещение транспортных коммуникаций.

В состав графической части входят:

• размещение текущих строений, где указаны подъезды и подходы;
• строения, подлежащие сносу;
• схема перемещения транспортных средств и спецтехники на стройплощадке;
• план земляных масс.

Кроме того, отмечается ситуационный план, где приводятся рубежи населенных пунктов. Необходимость в них возникает, если они напрямую примыкают к ЗУ. Еще требуется указать участки с инженерными сетями, специальными условиями использования и транспортными развязками.

Сколько стоит оформить?

Если оформление документации осуществляется самостоятельно, необходимость в оплате отпадает. Также не понадобится оплачивать госпошлину. Если вы обладаете навыками, возможностями и знаниями для подготовки схемы ЗУ и сбора обязательных данных, подача заявления осуществляется без допоплаты. При обращении в компанию ЖилТехЭкспертиза средняя цена составит от 10 тыс. рублей. Точная стоимость зависит от того, в каком регионе находится ЗУ, от сложности подготовки проекта и индивидуальных особенностей.

Как подготовить СПОЗУ самостоятельно?

Вначале следует наведаться в региональное отделение Росреестра ибо местное Управление Архитектуры и Градостроительства. Эту документацию предоставляют без допоплаты, но нужно ждать на протяжении месяца. На следующей стадии понадобится создать скан плана. С помощью компьютерного приложения вырезается лишь требуемый земельный надел Кроме того, увеличивают масштабирование. На сформированном плане следует дорисовать чертеж строения.

Вносится следующая информация:

• рубежи здания;
• высота строения;
• забор;
• наименование населенного пункта;
• точный адрес строения.

Эти операции осуществляются с соблюдением масштаба 1:500. Сведения об этом вносятся в схему в разделе «Условные обозначения». СПОЗУ может быть создана как посредством компьютерного приложения, так и ручным способом. В последнем случае соблюдайте следующие советы:

• текст и изображение наносят на лист А4 либо А3;
• применяются чернила исключительно фиолетового или синего цвета, желательно – тушь;
• текст вносится печатными буквами;
• если обнаруживаются недочеты, использование корректора недопустимо – просто вносится корректировка путем перечеркивания ошибки и проставления рядом надписи.

В качестве графических редакторов подойдут такие инструменты, как 3D Max, Paintи AutoCAD.

Трудности в процессе подготовки

Если вы решите готовить СПОЗУ самостоятельно, следует избегать ошибок и любых неточностей. Вы должны максимально четко вносить сведения на схему, иначе есть риск, что положительное решение не получите. Обязательными являются отступы от соседних территорий и дорожного полотна. Также нужно верно отображать габариты строения в масштабе. Есть риск допустить ошибку в высоте забора. Ограждения не должно быть чересчур высоким, что не создавать на соседнем участке тень.

Для предотвращения споров установите забор, высота которого не превышает двух метров. Помимо этого, есть возможность превентивного согласование более высокой изгороди с владельцами соседнего ЗУ, но оформить нужно письменно. Заранее запланируйте оптимальные стройматериалы. Если впоследствии после возведения здания обнаружатся дефекта, понадобится повторное проведение работ. В этом случае следует утвердить новую схему реконструкции объекта.

Если самому подготовить СПОЗУ трудно, воспользуйтесь услугами специализированной фирмы. Документ будет создан в течение одного-двух дней. Вы должны будет лишь предоставить требуемые документы. Эксперты осуществят работы согласно актуальным требованиям и правилам. Также уточняются пожеланию к размещению и характеристикам будущей постройки.

Выводы

Схема может быть подготовлена самостоятельно. Необходимости в привлечении экспертов нет. Также важно учесть существующие тонкости и трудности процесса подготовки. В администрации бумага будет принята исключительно в случае нарушения градостроительных и строительных норм. Важно грамотно оформить СПОЗУ, соблюдая установленные в отношении графической и текстовой частей требования. Желательно сделать все правильно изначально для получения разрешения с первой попытки.

Заказать схему планировочной организации земельного участка в компании ЖилТехЭкспертиза.